人口紅利漸趨弱化，老齡化加速背景下，人口政策調整對未來人口總量及結構均帶來較大影響，且作為影響房地產市場的關鍵因素，“全面二孩”放開帶來的人口總量及結構的調整將進一步推動房地產市場需求變化。2016年1月1日起，我國正式結束了實施30多年的獨生子女政策，步入“全面兩孩”時代。全面二孩政策實施一年，對門窗幕墻行業的上游——“房地產”帶來哪些影響，且聽中國幕墻網 ALwindoor.com收集到的消息：

　　影響1：人口規模擴大，城鎮新增人口增加，同步增加勞動供給，延長人口紅利期

　　近年來人口出生率逐漸下降，人口總量增速放緩。統計局數據顯示，隨著計劃生育政策實施效果的顯現以及“80后”生育高峰期的結束，1990年以來我國出生率持續下降，2010年達到了11.9‰的較低水平，2011年至今保持在12‰左右。持續下滑的出生率帶來的顯著結果是人口總量增速的放緩。1998年以來，新出生人口降至2000萬以下，年末總人口增速降至1個百分點以下并呈現持續下行趨勢，至2014年增速降至0.5%左右。“單獨二孩”政策的實施推動2014年出生人口較2013年增加48萬人，但與此前相比，年均新生人口規模仍處于較低水平。

　　勞動人口總量增速放緩，撫養比持續走高，人口紅利漸趨弱化及老齡化加速背景下，人口政策調整勢在必行。近年來15-64歲年齡段人口總量增速同樣呈現放緩趨勢，占總人口比重持續下滑。2014年統計局數據顯示，這部分人群總量約10萬億人，較2013年減少113萬人。與此同時，總撫養比持續走高，尤其是老年撫養比提升較快，2014年65歲以上老年撫養比達到13.7%的較高水平。勞動人口比重下降及撫養比的上升導致人口紅利漸趨弱化。

　　十八屆三中全會提出“單獨二孩”政策，十八屆五中全會提出放開全面二孩政策，堆積的生育意愿釋放將帶來短暫生育高峰。長期來看，會對未來我國人口規模增速放緩甚至下降、新增勞動人口逐年減少、人口結構趨于老齡化等起到一定的緩解作用，同時不同群體生育意愿的差異所來帶的人口分布結構將進一步分化。

　　影響2：促進購房需求增加

　　據媒體報道，隨著全面放開二孩政策的實施，將會在推動我國人口數量的增長。新增加的人口將會帶來房地產需求總量的增長，成為推進白銀時代房地產行業平穩健康發展的重要助力。

　　“由于當前多數城市已放開限購，全面放開二孩帶來的新增購房需求，有可能在持有一套房或二套房的基礎上直接購買大戶型產品，這樣會造成持有多套房產比重增大。此外，這部分新增購房需求也有可能以‘先買后賣’的置換形式進行多次換房，這樣會促進換房次數的增加。”

　　影響3：四居將會成為市場主流

　　目前市場上主流戶型是兩居、三居，在全面放開二孩政策實施后，四居、五居將會成為市場上的主流戶型。中原地產首席分析師張大偉表示，“按照現在的家庭構成，三居剛好符合家庭居住需要：父母一間、孩子一間、老人一間。但是如果一個家庭生了二孩，三房肯定是不夠住的。孩子小時候尚且可以用上下床過渡，但如果孩子長大，哪怕性別相同，還是需要一定的個人空間。到那個時候：父母一間，孩子一人一間，老人一間，想要三代同堂，四房才是剛需產品。”

　　影響4：經濟壓力加大影響置業

　　在鏈家地產研究部李巧玲看來，盡管全面放開二孩政策出臺，有利于促進人口的增加，但是并非所有的育齡婦女都愿意再要二孩。“由于經濟及時間成本是影響生育意愿的重要因素，生育二孩所帶來的壓力不僅包括經濟壓力，還體現在機會成本、時間成本等方面的壓力。在同等條件下，經濟壓力越小，生育意愿越高;工作壓力越小、時間越充裕，生育意愿越高。從不同地區情況來看，受到高住房及撫養經濟成本壓力，一線及部分二線城市育齡婦女再生育意愿將不及三四線城市。”李巧玲說。

　　影響5：爭奪學區房競爭更激烈

　　對生育二胎家庭來說，兩個孩子的教育將成為重中之重，而且也將會花費父母大量精力。易居智庫研究總監嚴躍進認為，全面放開二孩政策實施后，各地學區房的地位將更加不可動搖，學區房及入讀名額的爭奪也將愈發激烈。部分家長將會未雨綢繆，提前出手搶購具有優質教育資源的學區房，從而推高此類學區房的價格。

　　影響6：政策利好東部地區、熱點城市改善需求釋放

　　不同城市人口增長影響需求總量。此前分析中，我們得出結論，三四線中小城市二孩生育意愿和生育率將高于一二線重點城市。不同城市人口增長速度也將影響相關房地產市場需求。從需求總量變化來看，未來三四線城市中二孩家庭對空間需求將更大，其需求總量也將更為突出。從這點來點，對于三四線部分城市高庫存去化而言將是一大利好。

　　不同城市銷售主力戶型影響需求增長。我們同時認為不同城市當前主力戶型也將對未來需求產生影響。此前我們已經分析，認為隨著二孩家庭數量增加，部分家庭將考慮大戶型產品，短期內三室將成為主力戶型，而四室及以上將成為改善性需求集中區域。未來部分二室戶型的家庭在生育二孩后或將考慮換房。當前各城市主力戶型有明顯區別，從2014-2015年成交數據來看，多數城市二室戶型占比主要在40%左右，其中北京、武漢、東莞及北京周邊香河占比已超過40%，未來這些城市生育二孩家庭換房量相對較高;而南昌、西安占比相對較低，特別是南昌，近年三室戶型占比近2/3，未來新增人口對其庫存去化幫助將相對弱化。

　　我們可以看出受不同區域不同城市主力戶型不同。一般而言，一二線重點城市主力戶型以二室、三室為主，三四線城市中三室、四室大戶型相對較多，對于當前庫存量較高的三四線城市而言，由于市場主流戶型較大，已能滿足二孩家庭需求，其對庫存去化影響較小;東部較發達地區吸納外來人口數較多，二室、三室占比較高，而中西部地區人口流出相對明顯，大戶型占比較高，因而在全面放開二孩政策影響下，東部地區、熱點城市向三室、四室轉變需求將更為明顯。我們認為，二孩政策將更為利好重點城市及東部城市群，未來這區域換房率將有所增加，大戶型更為主流。而受未來長江經濟帶、長江中游城市群和成渝城市群的發展帶動和就近城鎮化影響，這些地區城鎮吸納人口速度將加快，二孩政策也將同步帶動當地中等戶型的銷售。

　　總結：

　　人口紅利是房地產市場需求增長的最關鍵因素，中國從“一孩”到“二孩”，不僅僅是針對國家現有人口結構的調整，同時伴隨的是國內房地產市場需求提升，對住房房源、房型、地段要求的重新構造。

　　從人口總量來看，隨著二孩政策實施，伴隨人口總量的增長，住房需求也將持續增加。同時，人口年齡結構變化推動房地產市場戶型結構需求轉變，短期內，三室、四室為主的中等戶型、大戶型住宅將成為首置或首改的主力，五室及以上戶型占比也將增加，而長期來看，到2035年二室為主的小戶型也將占據一定份額。而區域也將影響人口增量和結構分布，二孩政策短期內將更為推動重點城市及東部城市群中大戶型的庫存去化，活躍當地市場。

　　與此前十年新增城鎮人口快速增長帶來的機遇不同，隨著人口規模增速的逐步放緩、年齡結構的不斷變化，房地產市場未來面臨需求將更多元化、更具特色，特別是以學區房為代表的優質配套住房將更受二孩家庭的青睞，成為短期內需求追逐焦點。而預測未來市場主體需求類型，把握主體需求相關配套及服務，也將是企業在下一個十年發展中的重要關鍵。

　　換言之，門窗幕墻行業的同仁們，如果您的業方、甲方承建的是優質學區房，高品質四居小區，那您的工程款，就有著落啦。反之，現在還在搞低價競標，不講究地塊區位規劃，門窗產品、幕墻工程粗制爛造的甲方，您可得多留神，在“白銀時代”里，吃瓜群眾不是沒錢，是不會再亂花錢。這樣的企業被“洗牌”只是早晚的事，到時可別連累了您。